法拍房买卖好处与坏处分析(法拍房的优势和劣势都有什么)

很多朋友问法拍房到底有什么优势和劣势，今天咱们就好好聊一聊。

先来说一下法拍房的优势

法拍房最重要的一点是价格低。法拍房的价格比市场价低10%至30%，价格一直是法拍房最大的优势，第一次拍卖价是按照评估价的80%起拍，第二次是按照拍卖价第一次的80%起拍，也就是评估价的64%，变卖价格与第二次起拍的价格相同，意味着价值500万的房子，在理想的情况下通过拍卖途径只需要320万即可获得，实际情况是优质的房子在第一次起拍的时候就被卖掉了，况且流拍的房子一般存在着很大的瑕疵，那这种情况，房子再便宜我们也一不能买，综上所述，法拍房的房子便宜10%至30%。

法拍房

第二点就是可以有机会买到稀缺房源。北上广深等城市买房买的不只是住所，还依附着房产的教育、交通、医疗等资源，一线城市的教育、医疗等资源高度集中，尤其是教育资源依旧和房子紧密相关，学区房的价格依然坚挺，所以说这些房子是城市的核心房产，是抵御通货膨胀的绝佳武器，很少有房主选择出售，因此，市面上的优质的学区房很难找，有的话价格也普遍很高，有迫切上学需求的家长们往往会选择这部分稀缺的核心房源。

学位

第三点则是没有中介费。法拍房不涉及中介，所以说没有中介费，能节省很大一笔花销，而这也是购买二手房的一笔硬性支出。

聊完了法拍房的优势，咱们再聊下法拍房的劣势 。

法拍房的劣势是拍卖成交后经常会遇到一些问题，原因是部分的房主有抵触情绪不配合。

第一个就是户口的问题。有三句话很关键，第一句话，目前没有任何支持原房主户口迁出的法律依据，第二句是法院没有将原房主户口迁出的义务，第三句关键看原房主是否有迁出的能力，也就是说是否有能够且愿意接受其户口的迁入地， 因此，原户口迁出问题不在法院执行范围内，法院也不会针对原户口迁出的问题做出任何的承诺。

当然户口问题不用过多的去担心，理由有两点，第一点是购户者的户口可以正常的迁入，购房者按照正常的流程交税过户，就可以顺利的落户了，无任何影响，第二就是原房主的户口变为冻结的状态了，被冻结的户口属于空挂状态，没有任何意义，不会对购房者产生何任影响。再一个就是被冻结的户口会影响原房主的养老、医疗、社保等问题，所以不及时迁出的话，其自身也会遭受到损失，因此他也会想办法迁出原来的户口。

第二个劣势则是租户的问题。首先要看是否有法院认可的租约，在网上拍卖前，法院会对房子进行调查，租约是其中一个重要的一项，若有存在租约，法院会在网上公示的时候就有说明，根据买卖不破租赁的原则，即使是已经过户了，那租赁权依然是优先的，所以前期需要调查好租约的问题，这里指的租约是指法院认可的有效租约，有些虚假的恶意的租约，法院是不认可的。

最后个就是腾退的问题了，腾退的问题一直都是法拍房的焦点问题，也是最头疼最关健的问题，其它腾退的关键是看处置法院和负责法官，如果法院负责腾退，一般来说都没有什么问题了，法院会负责到底，有任何问题都可以直接联系执行法官，如果是法院协胁腾退房屋，那执行办度就比负责要小的很多了，就需要格外注意需要在法院的支持下与房主进行协商解决，最坏的打算就是借助社会的力量来腾退。