编者按：
对于奋斗在一二线城市的年轻人，承担着物价贵、房价高的压力，面对比自己工资高十倍甚至更高的房价，租房不得已成为绝大多数“沪漂”、“北漂”一族的“最佳选择”。
租房的市场需求进而促进了房屋租赁行业的繁荣。实践中，房屋中介掌握了市场上绝大部分的房源信息，租房者基本都是通过中介介绍房源，承租事项的洽谈过程也基本由中介“代劳”，承租方与出租方通常只有在最后签订合同的时候才能见上面。
如果租赁的房屋出现不适租的问题，出租方应承担法律责任自不待言，那么，中介是否也需要负担一定的法律责任呢？
日新说法：
实务案例中不支持承租者退还佣金请求的原因主要有以下两点：
1. 承租人与中介未有明确约定，中介通常不负有审查房屋是否存在甲醛超标的义务。
2. 缺乏证据证明中介方明知案涉房屋存在甲醛超标情形。
因此，如果满足了上面两个条件，承租人便可以要求中介方承担责任。就此，建议大家在租房时应注意：
1. 就甲醛问题与中介达成明确约定。如果中介明确作出承诺，比如“如果房屋甲醛超标，我们全额退款”等类似表述，承租人应与中介方就甲醛问题做明确的沟通和约定，必要时可以将该条约定写入居间合同之中。那么，承租人即可以合同约定的内容约束中介方。
2. 注意保留证据。如果承租者对某项问题特别在意或者对房屋有特殊要求，可以与中介明确商谈并把达成的约定写入纸面合同中。
律师点评：
实践中，中介方与承租方对房源信息的掌握往往是不对等的，在未正式签订租赁合同之前的“看房”阶段，承租者只能从中介那里了解关于房屋的各项信息，通常无法直接与房东沟通。那么便不能排除在很多情形下，中介的介绍可能成为承租者决定承租的原因之一甚至是重要原因之一。因此，如果承租者听信了中介的介绍和推荐，承租了房屋之后，发现房屋存在不适租的情形，比如存在甲醛超标情形，此时，中介是否应当承担一定的法律责任呢？承租者能否主张中介违约？能否要求退还中介费或者适当赔偿呢？
以甲醛超标情形为例，通过查阅相关实务案例，发现基本全部判决不支持承租者的退费或赔偿请求。对案例进行分析研究后，我们认为法院不支持承租者请求的原因主要有以下几点：
1. 承租人与中介未有明确约定，中介通常不负有审查房屋是否存在甲醛超标的义务。
中介基于中介合同的主要义务是为租赁双方提供缔约的机会，也即，当中介如实报告了房源信息并促成承租方与出租方交易之后，就已经完成了主要的合同义务。大部分情况下，中介也并不了解房屋内的甲醛指数情况，承租方也未就甲醛问题与中介方做明确约定。因此，在此情形下，法院认为中介并不负担审查房屋甲醛指数情况的义务，那么，也自不必因此承担责任。
2. 缺乏证据证明中介方明知案涉房屋存在甲醛超标情形。
虽然审查房屋是否具有甲醛超标情形并非中介方的主要合同义务，但依据《合同法》第425条的规定，中介方应当就有关房源信息向承租者如实报告，如果中介寻找故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况损害承租者利益的，则不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此，如果中介明知房屋存在不适组的情形或重大瑕疵，比如甲醛超标。但刻意隐瞒或欺骗承租者，那么依法，中介是应当返还已收取的中介费，并应视承租人的受损情况给予相应的赔偿。
但，问题就在于，证明中介明知房屋存在甲醛超标是十分困难的。根据诉讼规则，原告作为主张请求的一方，应当对自己的诉请提供相应的证据，如果原告无法提供充分证据证明自己的主张，则应承担败诉风险。
实务建议：
1. 就甲醛问题与中介达成明确约定。
所谓合同并不仅是指当事人之间签订的书面协议，而是指当事人之间的真实合意。意思自治是合同的核心原则，只要是合同双方的真实约定，便具有约束双方当事人的法律效力。如果承租人怀疑房屋存在甲醛超标问题，可以要求中介去向房东了解房屋的装修情况以及是否做过检测等，如果中介明确作出承诺，比如“如果房屋甲醛超标，我们全额退款”等类似表述，承租人应与中介方就甲醛问题做明确的沟通和约定，必要时可以将该条约定写入居间合同之中。那么，承租人即可以合同约定的内容约束中介方。
2. 注意保留证据
日新君在此提醒各位承租者，租房时一定要注意就房屋各项细节问题与中介方详细沟通并注意保留聊天记录等证据，尤其当涉及中介费用较高时。实务中，很多时候，当事人进行诉讼所需花费的成本与可能退还的中介费用不成正比，且由于证据保留的不足，承租者即使认为中介存在一定责任，也会因起诉“不划算”而不得不选择吃哑巴亏。因此若中介方在微信聊天中有明确承诺或保证的记录，一定要注意保留！
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